부동산 공부의 응용편 (1)

안녕하세요. 지금까지 공부한 내용을 토대로  모 지역의 한 아파트를 선정해서 분석해보는 응용편으로 가보려고 합니다.

 

그전에 먼저  해당 글은 개인적인 분석글이며 추천, 비추천 의견이 아닙니다. 앞서 공부한 내용을 바탕으로 한 개인적인 분석이며  제 상황 기준에서  매매 할 경우를 가정해서  쓴 글입니다.  그러므로  이 글의 내용에  왜곡, 틀린 점이 있을 수 있어요. 따라서 이 글은 참고만 하시고 매매 결정은 본인이 책임 지셔야 합니다. 

 

 

현재까지 공부한 내용의 키워드 

 

1. 정권이나 국내외 경기상황, 정부 규제, 금리, 본인의 재무 상황

2.주변 입지, 입주량(오피스텔, 아파트, 원룸, 기타 등등),  부동산 가격 동향( 아파트, 오피스텔. 원룸. 기타 등등), 직주 근접성, 투자 원칙,  자세한 부동산 정보

3.환금성,  임대수익률, 자본 수익률

 

 

 

조사 대상 지역 

 

여기 분석은 제 개인적인 분석입니다.   이 글을 보시는 여러분들도  위 지도를 보면서 분석해보시길 바랍니다. ^^ 각 개인 판단이니 맞고 틀리고 정답은 없습니다. 

 

 

1. 현재 정권은 부동산에 보다 더 강한 규제를 시행하는 중입니다. 무주택자도 대출에 규제를 걸어둔 것 같구요.  그리고 한국은행에서 금리도 조금씩 인상하는 방향으로 잡았고,  국내 경기는  산업은 여전히 열심히 생산활동 중인거 같은데.. 중소기업 상황은 잘 모르겠네요. 일단 상황은 안 좋은것으로 추측하고 있습니다. . 반면 자동차 쪽은 차량용 반도체 수급 문제로 공장 가동이 일정하지 않은 것 같구요. 

 

화봉 효성 XX 아파트의 평균 매매 가격을 본다면 1.7억으로   여기서 본인의 재무 상황에 따른  판단은 개인 사적인 정보 유출이 되니  언급하지 않겠습니다.  그리고  국민들 대부분이 아파트를 구입함에 있어 대출 받는 경우가 대부분이죠?  따라서  이런 보편적 상황을 적용해서 본다면 대출이 금지된 상황을 고려한다면  본인이 1.8억 정도 자금이 없다면 아파트 구입이 쉽지 않을 것이라 판단됩니다. 

 

2. 주변 입지는  바로 옆에  공항이 있고. 주변에  몇 군대의 소규모 공원들에,  초중고등학교가 다 있네요.  조금만 더  동쪽으로 가면  동화산, 무릉산이 있어서 가벼운 등산에 좋을듯합니다. 

 

다만 걸리는 점은  공항과 철도 양쪽을 끼고 있어  항공기와 기차의 소음이  예상되는군요. (해당 지역을 직접 본 것이 아니라 순전히 지도만 보고 참고하는것이기에  실제와 다를 수 있음을  염두해주세요.)  또한  가까운 곳에 중 대형 마트가 안 보이네요... 

 

 

다음 아파트 입주량인데요.   공급량을 의미하는거 같습니다. 

 

출처는 부동산지인.  2021-9-11이 기준일입니다.

부동산지인 데이터를 따르면  입주량이 0 인데요.  신규 아파트 공급이 없는거 같네요.  이유가 뭘까요?... 땅이 부족해서?... 아니면  해당 지역이  건설사 입장에서 선호도가 높지 않아서?  이유를 모르겠네요.  아무튼  새로 짖는 아파트가 없으니 기존의 아파트로 집중적으로 매매가 활발할 가능성이  있겠다는 예상이 들었습니다. 

 

입주량이  없다는 것은 해당 지역에  선호도가 낮거나  수요가 없다는 뜻인지?....  아니면  기존에 사는 사람들이  다른 곳으로 이사를 가지 않는 다는 뜻인지....  즉  아파트를 팔지 않는다는 의미로 해석해보았습니다. 

 

제가 입주량에 대한 이해가 낮아서 생긴 결과네요.  

 

입주량이  적다는 점이  아파트 가치 상승에 좋은지  파악이 안 되는군요. 

 

 

 

 

다음은 부동산 가격 동향인데요.  5년간  매매 실거래가를 참고해볼게요.. 

 

출처: 네이버부동산

 

 

90m2 기준으로 분포도를 보면 실 거래가와 시세, 현재 매물가격이 16년도 기준으로  다시 올라왔네요.   그렇다면 지금이 고점이 될 수도 있다는 판단이 들었습니다. 

 

현재 한국은행은 금리 인상을 시작했고. 미국도 언제쯤인지 모르겠으나 금리 인상을 피할 수 없는 시점이기에  이 점을 고려하면  현재 가격이 고점이 될 가능성이 있겠네요.  그리고 반 년만 있으면 현 대통령 임기가 끝나구요.  새로 당선되는 대통령 정책에 따라  방향이 달라지겠습니다. 

 

직주근접성은요. 만약에  현대자동차 쪽에 일하시는 분이면   그리 먼 거리는 아닌듯 합니다.  원하면  더 가까운 곳의 아파트에  살면 되니깐요...   현대 자동차 울산 공장 근처에  다수의 아파트가 존재하기에  이곳의 아파트와 효성 삼X 아파트와의  직주근접성을 비교하면 현대 자동차 울산 공장 근처 아파트가  직주 근접성이 제일 좋지요... 

 

다음으로 부동산 투자원칙은 아직  잘 모르는 상황이어서  제외하겠습니다.

 

마지막으로 환금성과, 임대수익률, 자금 수익률 인데요.   먼저 환금성은  자본 수익률과 같이 묶어서 생각해볼수 있어보입니다.  지금 가격이 고점이 될 수 있다는 우려가 있어서   환금성은  좋은지  나쁜지  판단이 안 섭니다.   

 

그리고 임대 수익률은   

 

 

출처: 네이버부동산

보증금 1000만에  월세 30~35만은. 1년이면  360-420만 정도 수익이 생길듯하네요. 만약에 지금 이 아파트의 실거래가가  앞으로 떨어진다는 가정을 하게 된다면  실거래가 가격 저점까지 약 마이너스 4000만~5000만원 잡아보면   월세를 10년 이상 제공해주어야  임대수익률로 본전 가까이는 찾을 수 있겠다는 생각이 드네요.....  

 

이상 여기서 부동산 공부의 응용편 (1)을 마치겠습니다... 

 

 

(내용 수정과 추가는 따로 시간 날때  하겠습니다. 지금은 바빠서 이대로 급히 올립니다.)