이해하기 쉬운 부동산 이야기 - 전세대란, 깡통 전세, 깡통 주택

안녕하세요. 

쭈니의 인생 스토리를 방문해주셔서 감사합니다.  오늘 포스팅은 부동산과 관련된 깡통 전세에 대한 이야기 입니다. 요즘 환율이 오르고 은행 금리도 오르면서 부동산 가격이 떨어지고 있는 중인데요.  이 시기에 사람들은  전세나 월세를 찾겠죠? 

 

이러한 상황에서 뉴스를 보다가  두 가지 정보를 접했는데요.  먼저 전세 대란입니다. 뉴스 기사에서 이번 8월에 전세 대란이 예상된다는 보도 내용을 접했고 그때  전세 대란이 뭔지 이해를 못 했거든요. 그런데  이제 와서는  상황이 바뀌어서 월세 대란 불안감이 나타나고 있다고 합니다.  

 

 또 다른 정보는 세 모녀 사기와 관련된 방송을 보면서 알게 된 깡통 전세 사기입니다.  '세 모녀 전세 사기'는   서울시 일대의 빌라 수백 채를 자기 돈을 들이지 않고 사들인 뒤 임차인들의 전세 보증금을 떼먹은 사건인데요.  이 세 모녀 사기에 당한 피해자는 136명으로  보증금은 약 298억원 상당 피해를 봤다고 합니다. 

 

이렇게 위에 언급된 부동산 관련 몇 가지 용어들 즉,  전세대란과 월세 대란,  깡통 전세가 언급되었는데요. 여기 포스팅에서는  이 용어들에 대해 한 번 알아보려고 합니다. 

 

 

1. 전세 대란이란?

 

 

출처-픽사베이

 

먼저 전세 대란이란?  공급과 수요 원칙에 따라 보면 파악할 수 있는 문제로  전세가 수요에 비해  부족한 상황을 말합니다.  

 

좀 더 설명하면  부동산 시장에 나온 전세 물건의 물량에 비해 전세를 찾는 세입자들이 더 많은 상황으로  전세를 원하는 세입자들보다 부동산 시장에 나온 전세 물량이 없거나 부족한 상황인데요.  그렇게 되면 전세 세입자들이 들어갈 집이 없게 되겠죠. 

 

요약하면  전세를 찾는 사람들이  전세를 구하지 못하는 상황을 전세 대란이라고 부르는것 같습니다.  이렇게 전세 대란은 집없는 사람들이 대부분 겪는 현실인데요.  집주인이 전세금을 급격하게 올리거나  전세를 월세로 계약하려는  경우 세입자들은  조건이 더 좋은 다른 집으로 이사할 수 밖에 없습니다. 

 

그런데 여기서 왜 8월에 전세 대란 이야기가 나왔을까요?  이는 2020년 7월 말 부터 도입된 임대차 3법에 포함되는 계약갱신청구권 제도 때문인데요. 업계에선 청구권 시행 직후 연장(2년)된 임대차 계약이 오는 8월부터 만료가 도래함에 따라 세입자들이 이중가격 등으로 고통을 받는 전세대란 우려가 있다고 제기해왔기 때문입니다.

 

쉽게 말하면  계약갱신청구권 만료 매물이 시장에 나오게 되면 전셋값이 크게 뛸 거라는 우려에서 8월 전세 대란 불안이 발생한거에요.  

 

하지만 최근 7월  부동산 시장의 상황은 예상과 다르게 변해가고 있습니다.  즉  전세 매물이 쌓이고  가격 흐름은 특별한 변화 없이 잠잠한 상황이어서  하반기 전세 시장 불안이 점점 수그러 들고 있는 분위기라고 합니다.

 

오히려 월세 대란 이야기가 나오고 있는 상황..... 월세 대란도 위와 비슷한 개념으로 이해하면 될거 같아요. 

 

 

 

2. 깡통 전세와 깡통 주택

 

출처 - 픽사베이

 

2.1. 깡통 전세란?

 

먼저 '깡통' 이란 단어를 보면 식료품을 저장하기 위해 양철로 만든 둥근 기둥 모양의 용기가 생각나실겁니다. 여기에  비유적 의미는 깡통 속이 텅 비어 있어 알맹이가 없다는 뜻이 되겠죠?! 

 

이렇게  깡통 전세란 속이 비어있는 깡통과 전세 주택을 합친 단어인데요. 간단하게 말하면  주택의 시세보다 전세가가 더 높은 상황으로 여기서 포인트는 전세금을 돌려받지 못 하는 위험이 있는 상황을 말하는게 깡통 전세 입니다. 

 

왜 그렇게 되냐면  구체적으로 깡통 전세 자체가  담보 대출과 전세 보증금의 합이 집값 (매매가)보다 더 큰 경우인데 여기서  집주인이 담보 대출을 갚지 못해서 경매로 넘어가게 되면  해당 주택의 가격이 낮아  전세 세입자는 전세 보증금을 100%돌려 받지 못하게 되는 결과가 발생하기 때문에 세입자의 손해가 발생하는 주택입니다.  

 

예를 들어볼까요?  아파트  매매가는 5억이라고 설정해볼게요. 여기서 전세가는 6억입니다.  임대인이 아파트를 팔아도  전세가 6억을 돌려주지 못하겠죠?... 여기에 근저당권이 3억으로 잡혀있으면 마찬가지로 전세로 들어온 세입자는 전세를 6억으로 냈지만 근저당권 3억으로 인해 3억 밖에 돌려받지 못 할수도 있습니다. ( 초보가 이해해서 설명해봤는데요. 틀렸으면 댓글로 알려주세요.) 

 

따라서  깡통전세 개념을 요약하면 전세가율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 대출이나 보증금을 충당하기 어려운 주택으로 전세 보증금을 돌려 받기 힘든 위험이 있는 주택으로 이해하시면 되겠습니다. 

 

 

다음은 깡통전세를 파악하고 대비하는 내용으로 넘어가볼텐데요.  잠시 눈 운동을 해보는 휴식 시간을 가져보겠습니다.  안구 건조증 예방을 위해 눈을 깜박 거리고,  잠시 10초 이상 먼 곳과 가까운 곳을 바라보시고,  눈동자를 좌우, 상하, 대각선으로 굴려보세요~

 

다 끝나셨나요?  그러면 다음으로 넘어가시기 전에   저의 포스팅 된 글 주변에  도움되는 정보들이 많으니 한 번 둘러봐주세요.  여기에 관심이 있는 정보를 있다면!   가서  읽어보셔도  아무런 문제가 없으니 마음 편히 안심하고 구경해주시면  됩니다. 감사합니다 ! 

 

 

 

 

2.2. 깡통전세를 파악하고 대비하려면...

 

 

깡통전세 사기는 대부분 빌라에서 많이 발생한다고 합니다.  이점을 참고하시고 여기서는 깡통 전세 사기를 예방하기 위해 깡통전세인지 아닌지 파악하고 대비하는 방법을 설명해볼게요. 

 

 

- 아파트의 경우 매매가의 80% 이내,  일반 주택 경우 매매가의 60~70% 이내

 

윤경식 청주대 지적학과 교수의 인터뷰에서는  "아파트의 경우 (매매가의) 80%이내로 전세를 들어가야 하고, 일반주택의 경우는 (매매가의) 60~70%이내로 전세를 들어가야 합니다." 라고 합니다. 

 

해당 주택의 전세가율이 60~80% 이하인지 확인하고  전세로 들어가라는 의미겠죠?

 

 

- 등기부등본 근저당  확인

 

등기부등본을 열람하여  본인이 희망하는 주택의 주택담보 대출이 얼마인지 확인을 해야합니다. 여기에 주택 매매가의 30% 이상을  주택담보 대출로 사용하고 있다면  문제 발생 상황을 대비하기 위해 계약을 피하는 것이 좋겠죠?

 

여기에 주의할건  부동산에서 보여주는 등기부를 보고 바로 믿으면 안됩니다. 본인이  공식적인 경로를 통해서 직접 떼서 확인해야합니다.  왜냐하면 부동산도 사기치는 사람에게서 수수료를 받는  공범일 가능성도 있거든요. 

 

 

-전세금 반환 보증 보험 가입

 

전세보증금 반환 보증이라고도 하는데요. 이는 전세계약이 끝났는데 집주인(임대인)이 전세보증금을 돌려주지 않을경우 보증기관이 임대인을 대신해 임차인에게 전세보증금을 반환해주는 방식입니다. 가입은  임차인이 직접 가입해야하며, 보증료는 전세보증금 등에 따라 상이하다고 합니다. 

 

보증기관은  주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등이 있습니다. 

 

 

-시세 알기 어려운 신축빌라 주의

 

신혼부부들이나 많은 사람들은 낙후된 빌라에 비해 깔끔한 신축 빌라를 선호합니다. 그런데 신축빌라 경우 시세 파악이 힘든 경우가 있다고 하는데요.  시세 파악이 힘들면 피하는게 좋은거 같아요.  

 

왜냐하면 깡통전세를 이용한 사기 수법으로 신축빌라 전세 사기 방식이 있는데요. 이게 좀 복잡합니다.  위에 세모녀  사기 사건도  이에 포함되기도 하는데요. 이  사기 수법이 너무나 교묘해서  쉽게 당한다고 합니다.  이 사기 행위에 근처 브로커인 공인중개사가 있는데 같이 속이는 공범일 가능성도 있거든요.  그래서 누구나 당하기 쉬운 사기 수법인거죠... 따라서  공식적인 시세 파악이 힘든  신축빌라는 무조건 피하는게 좋겠습니다.  

 

 

-소유주가 바뀌면 승계한다는 계약 조항이 있으면  피하세요.

 

이것도 위험 가능성을 미연에 방지하는 방법이겠죠?

 

 

정리하며...

 

깡통전세 사기는  누구나 쉽게 당할 수 있는  교묘한 사기 수법입니다. 따라서 깡통전세 사기를 방지하기 위한  다양한 설명들이 있으나   생각보다 어려운 내용이네요;;;

 

그런데 한 번 깡통 전세 사기를 당하면 변호사를 불러서  법원 소송을 간다고 해도  쉽게 승리하기 어렵다고 합니다.   따라서 위에 설명된 다양한 깡통전세 사기 대비 방법들이 다소 귀찮더라도  꼭 지키야 하며  그 외에도 다양한  깡통 전세 사기 대비 방법들을 알아보고 지키는 것이 본인의 자산을 지키는  유일한 길입니다.

 

사기는 사람의 욕심을 이용한 방법이기에, 본인이 스스로 지키기 위한 규칙을 지키지 않는 순간 바로 사기에 넘어가는게 현실이에요.

 

따라서  해당 주택이 본인의 마음에 들어도 거기에 홀랑 넘어가지 말고, 욕심을 눌러주시고  위에 설명된 다양한 예방법을 참고하여 본인이 직접  공식적인 자료를 확인하고 지키는게 좋습니다. (물론 부동산 업자가 보여주는 자료만 보시면 안되구요.)

 

이렇게 오늘 포스팅은 여기서 마무리하며  나가시기 전에  저의 포스팅 된 글 주변에 관심이 있는 정보가 있는지 한 번 둘러봐주세요.   관심이 있는 정보가 있으면 가서  읽어보셔도  아무런 문제가 없으니  안심하고 구경하시면 감사하겠습니다. 

여기까지 읽어주셔서 감사합니다.