부동산 이야기 - 현 윤석열 정부의 분양가 상한제는 과연 집 값을 잡아줄까?

안녕하세요.

쭈니의 인생스토리를 방문해주셔서 감사합니다!  오늘 포스팅은 부동산의 분양가 상한제가 집 값을 잡아 줄 수 있을까? 인데요. 이번에 분양가 상한제에 대해 관심을 가진 이유는 윤석열 후보가 대통령 대선에 당선됨으로써 윤석열 후보의 공약 중 하나인  '분양가 상한제 폐지'가  부동산 가격을 잡아 줄 수 있는지에 대해 의문이 들었어요. 

 

지난 문재인 정권에서  부동산 가격을 잡기 위한  각종 정책들을 시행하는 과정에서  갑작스럽게  닥친 전세계 코로나 팬데믹과  그로인한  1%대 초저금리의 시행으로  현금성 자산들이 주식과 부동산으로 몰렸습니다.  

 

갑작스런 자산 쏠림 현상으로 인해 정부는 바로 대응하지 못했고 ( 해당 법을 통과, 시행하는 절차까지 많은 시간이 걸린다는 한계점을 보면  바로 대응하기 어렵겠죠.)  부동산에 영끌족 등 자금이 몰린 결과로  부동산에 가해지고 있는 제한들을 무시하는 듯이 부동산 가격들이  고삐 풀린 망아지처럼  급격하게 폭등했었는데요. 그로 인해 문 정부의 부동산 정책은 대실패로 끝나면서  다음 정권은 국민의 힘 당으로 자리를 넘겨주게 됩니다. 

 

그런데  이번 윤석열 정권에서는 6월 21일 국토부에서 분양가상한제 개편안을 발표했는데요.  그전에 분양가 상한제가 무엇인지 알아보고 갈게요.

 

출처-픽사베이

 

 

1. 분양가 상한제란?

 

나무위키에 따르면 분양가 상한제란 일정한 지역에서 아파트 등 공동 주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도입니다.

 

좀 더 구체적으로 설명하면,  여기에 택지비와 표준건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정하는데요.  이렇게 산정함으로써 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도입니다.  쉽게 말하면  분양가를 일정 수준 이하로 제한하는거라고 이해하면 됩니다..  즉 정부가 ' 이 가격 이상으로는 집을 팔지 마라'  하는거지요. 

 

1.1. 분양가 상한제 목적

 

이 분양가 상한제는 천정부지로 치솟는 집값을 안정화시키기 위한 정책 중 하나인데요. 분양가를 일반 시세의 70~80% 수준으로 집 값을 안정화시킴으로써  내 집 마련 부담을 줄이는데에 목적이 있다고 합니다. 

 

한마디로 분양가 상한제 시행의 의도는 좋지요...

 

예를 들어보면, 재개발, 재건축, 지역주택 조합을 통해서 새로 세운 분양가 상한제가 걸린  신축아파트 가격이 4억입니다.   반면 주변 아파트는 8억이에요.  주변 아파트는 구축 아파트 ( 20년~30년짜리)  입니다. 그러면 사람들 즉 수요자들은 어디로 가서 살고 싶을까요?  4억짜리 신축 아파트에 입주하고 싶겠죠?  이렇게 해서 기준 구축 아파트의 가격은 떨어지도록 유도하는 방향인데요.  논리적으로는 괜찮게 들립니다. 

 

1.2. 분양가 상한제 유형

 

기존에는 공공택지에만 분양가 상한제를 적용 했는데요. (신도시, 택지지구) 문재인 정부에 들어와서 지속된 집값 상승이 사회문제가 되면서 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하게 됩니다. 

 

이렇게 분양가 상한제는 두 분류로 나누어집니다.  공공택지 분양가 상한제와 민간택지 분양가 상한제인데요.  현재의 분양가 상한제는 공공택지와 민간택지를 다 포함해서 적용한다고 생각하면 되겠습니다. 

 

출처-픽사베이

 

 

다음은 분양가 상한제로 인해 발생한 문제들로 넘어가볼텐데요.  잠시 눈 운동을 해보는 휴식 시간을 가져보겠습니다.  안구 건조증 예방을 위해 눈을 깜박 거리고,  잠시 10초 이상 먼 곳과 가까운 곳을 바라보시고,  눈동자를 좌우, 상하, 대각선으로 굴려보세요~

 

다 끝나셨나요?  그러면 다음으로 넘어가시기 전에   저의 포스팅 된 글 주변에 관심이 있는 정보가 있는지 한 번 둘러봐주세요.   관심이 있는 정보가 있으면 가서  읽어보셔도  아무런 문제가 없으니  안심하고 구경하시면 됩니다. 

 

 

 

2. 분양가 상한제로 인해 발생한 문제들

 

2.1. 사업성

 

분양가 상한제로 인해 건설사들의 이익을 제한하게 되면   건설사나 재개발 시행사 입장에서는 이익을 크게 보지 못해 사업성이 떨어지게 됩니다. 

 

따라서  건설사는 아파트를 건설하려고 하지 않게 됨으로써  재건축, 재개발 사업이(지역주택조합도 포함) 위축되고  결과적으로 공급이 줄어지게 됩니다.

 

2.2. 신축 아파트 수요 증가

 

정부 정책으로 분양가가 낮아지면 수요 공급 원리에 의해서  신축 아파트 공급은 줄어들지만  대신 수요는 늘어날 수 밖에 없다고 합니다.  이유는 주변 아파트 시세에 비해 분양가가 낮기에  수요가 몰릴수 밖에 없습니다. 

 

따라서 분양 아파트의 청약 경쟁률은 올라갈 수 밖에 없고, 결과적으로 아파트 가격은  많이 오르게 되겠죠? 

 

또 청약 경쟁률이 늘어남으로써 청약 당첨은 하늘의 별따기가 되었습니다.

 

 

2.3. 건설비용 상승으로 공사 중단 가능성

 

2022년은 러시아 전쟁으로 인해  유류 가격의 폭등으로 원자재 가격이 갑작스럽게 상승하는 시기인데요. 이로 인해 기존에 책정된 단가로는  공사가 힘든 상황에 처하게 되었고,   최악으로는 공사를 중단하거나 포기하겠다는 업체가 나오고 있다고 합니다. 

 

출처-픽사베이

 

 

3. 윤석열 정부의 분양가 상한제 개편 방향

 

22년 5월 23일 원희룡 국토교통부 장관은 다음달부터 분양가상한제를 일부 개선하겠다고 말했습니다. 이는 원자재 가격 상승분을 반영해 공급에 숨통을 틔워주겠다는 방향인데요.  시장의 혼란을 우려해서 폐지보다는 미세 조정 쪽으로 방향을 잡았습니다. 

 

그리고 6월 21일  분양가 상한제 개편안이 발표되었습니다.  관련 내용을 살펴보면

 

앞으로 아파트 분양가 산정시 재건축·재개발 정비사업 조합의 명도소송비·주거이전비·총회운영비 등 활동비가 반영된다고 합니다.  그리고 건축자재비 급등시기에는 기본형건축비 정기고시 후 3개월이 지나지 않았더라도 건축비 상승분을 기본형 건축비에 반영한다고 하네요.

 

또 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 시 자재비 급등에 따른 비용을 반영하는 ‘자재비 가산제도’도 새롭게 도입되는데요. 이에 따라 기존 방식으로 분양가를 산정했더라도 건축자재비 상승분을 분양가에 추가반영할 수 있게 된다고 합니다. 

 

단 건설사들의 오랜 요구 사항인 택지비 상향 조정은 이번 개편안에는 빠졌다고 합니다.

 

이와 같은 개편안 발표로   국토부는 시뮬레이션 결과 이번 분양가 상한제 개편안으로 인한 분양가 상승률은 최대 1.5~4% 수준에 그칠 것이라고 말을 하는데요.  이는  달리 말하면 이번에 분양가 상한제가 개편되면   분양가가 1.5~4% 오른다는 소리죠.

 

실제로 그렇게 된다면  앞으로는  아파트 수요층이 줄어들어  로또 분양 같은 논란은 사그라들겠고,  무주택자의 내집 마련은 더 어려워질 전망이 예상됩니다. 

 

 

4. 정리하며...

 

지난 문재인 정부의 분양가 상한제는 주변 시세에 비해 낮은 분양가로 공급했기 때문에 공급보다 수요가 더 많았고 따라서 청약이 끝나면  청약 아파트 가격이 많이 올랐습니다.   

 

제 주변에 지역주택조합 에서  홍보하는 아파트 전단지를 본적이 있는데요. 홍보 문구에  시세 차익 최소 3억~5억  이라는 문장이 있었고 그 문장이 제 눈길을 끌었습니다.  이렇게 지역주택 조합 홍보 전단지를 통해  로또분양이라는 말이 왜 나왔는지 이해를 하게 되었네요. ( 분양하는 아파트의 경쟁률이 엄청 높아서 청약 당첨되는것도 하늘별따기...)

 

그런데 이번 윤석열 정부에서  개편된 분양가 상한제는  조금씩 바꾸는 방향으로  개편 방향을 잡았지만 다양한 비용과 건축재자비 상승분을 분양가에 추가하기 때문에   결과적으로 분양가가 상승할 수 밖에 없어보입니다.  

 

분양가를 기존 보다 어느정도 높게 잡고 시작하기 때문에 무주택자 등  새로 내 집을 장만하려는 사람들 입장에서는 분양하는 아파트에 청약하기가 쉽지 않아보이네요. 

 

그렇게 되면 청약 경쟁률이 어느 정도는 떨어지겠지만 낮아진 수요로 인해 아파트 준공 이후  꾸준히 집 값을 상승할 수 있게 해줄지는 불확실해보입니다. (단 인기있는 구역은   꾸준히 집값이 상승하겟죠.)

 

여기서 확실한건  이번 정부의  분양가상한제 개편안은   신축 청약 아파트의 분양가격을 인상하게 하는 방향임은 확실합니다.  따라서 앞으로 현금을 많이 저축하지 못한 무주택자들의 내 집 마련은 예전보다 더 어려워 질 가능성을 예상해봅니다. 

 

오늘 포스팅은 여기서 마무리하며  나가시기 전에  저의 포스팅 된 글 주변에 관심이 있는 정보가 있는지 한 번 둘러봐주세요.   관심이 있는 정보가 있으면 가서  읽어보셔도  아무런 문제가 없으니  안심하고 구경하시면 됩니다.

여기까지 읽어주셔서 감사합니다.