쉬운 부동산 공인 중개사 이야기 - 건폐율 용적율이란?

안녕하세요. 

쭈니의 인생 스토리를 방문해주셔서 감사합니다. 오늘은  공인중개사와 부동산을 공부하려면  필수적으로 알아야 할 용적율, 건폐율에 대해 이야기해보려고 합니다. 

 

지난22년  6월 지방 선거에서 후보들이 내건 공약 중에  용적율 500% 상향  공약이 있었습니다.  저도  후보들 공약을 현수막과  차 홍보판에서 확인했었는데요.  대체 용적률이 뭐길래 후보들이 용적률 상향을 공약으로 까지 하면서  표를  노리는걸까? 궁금했어요. 

 

따라서  여기서는 용적률와 건폐율의 개념,  용적률을 상향하면 어떻게 되는지 알아보았습니다. 

 

1. 견폐율과 용적률이란?

 

 

먼저 아래  이미지를 볼게요.  

출처- 네이버 부동산

동래 명륜자이 아파트인데요. 671세대입니다.  건설사는 지에스건설(GS 건설) 이죠.   여기 용적률과 건폐율이 있는데요. 건폐율 19%고 용적률은 267% 입니다 이게 무슨 말일까요? 

 

 

1.1. 건폐율이란?

 

 

건폐율은  대지면적에 대한 건축면적 비율입니다. 또 다른 설명은 토지에 건물 지을 수 있는 바닥 면적 비율인데요. 이 건폐율은 건축 밀도를 나타내는  지표로 건물을 짖도록 허가된 땅의 면적(대지면적)에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지 따지는 용어에요. 

 

쉽게 말하면 대지 안에 얼마나 건물을 넓게 지을 수 있을지에 대한 비율입니다. 따라서 건폐율이 높다면 건물을 넓게 지을 수 있겠죠? 

 

대지면적이 100평이라고 합시다. 그럼 건축면적 (주택, 아파트) 등이 50평이면요.  50/100  x100 = 50% 로 건폐율이 50%에요.    그러니까. 100평에 50평 밖에 못 짓는다는 의미죠. 

 

여기서 대지면적(건축면적)이 30평이면  건폐율은 30%가 되는겁니다. 

 

여기서 왜 건폐율을  규제할까요?   그 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는데에 목적이 있습니다. 또한  화재나 기타 재해가 발생할 때, 연소의 차단과  소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있다고 합니다. 

 

 

 

1.2. 용적율이란?

 

 

반면 용적율은  대지면적에 지상층 면적 합계 ( 연면적)의 비율입니다. (지하층은 제외)   여기서 연면적이란?  건축물의 각 층의 바닥 면적의 합계를 말해요.   간단히 말하면 대지 안에  건축물을 얼마나 높게 지을 수 있는지에 대한 비율인거죠.   따라서 용적률이 높다면   높은 건물을 지을 수 있다는 뜻으로 건물의 층수가 많다는 의미가 됩니다. 

 

계산 방법은요.   연면적  / 대지 면적 x 100 입니다.   

 

예를 들면  100평의 대지 면적에  50평 짜리 지상층 5층이 있다면   250 평 / 100평 X 100 으로  용적률이 250% 가 되는거죠. 

 

그런데 토지의 용적률이 높을수록 가격이 높아진다고 합니다.  따라서 부동산에 투자하는 입장이라면  용적율을 봐야겠죠? 

 

 

다음은 용적률을 최대 500%로 상향하면 나타나는 문제들로 넘어가볼텐데요.  잠시 눈 운동을 해보는 휴식 시간을 가져보겠습니다.  안구 건조증 예방을 위해 눈을 깜박 거리고,  잠시 10초 이상 먼 곳과 가까운 곳을 바라보시고,  눈동자를 좌우, 상하, 대각선으로 굴려보세요~

 

다 끝나셨나요?  그러면 다음으로 넘어가시기 전에   저의 포스팅 된 글 주변에 관심이 있는 정보가 있는지 한 번 둘러봐주세요.   관심이 있는 정보가 있으면 가서  읽어보셔도  아무런 문제가 없으니  안심하고 구경하시면 됩니다. 

 

 

 

 

 

2. 용적률 최대 500% 까지 올리면 어떻게 될까요?

 

 

지난  대선에서 이재명과 윤석열 후보는  모두 용적률 최대 500%  공약을 내건바가 있습니다.  이와 같은  용적률 최대 500% 상향한다는 공약은  전문가들의 비판을 받았는데요.   아래에서 용적률만 높이면 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 

 

 

2.1.  모습

 

 

최봉문 대진대 교수가 말하기를 용적률이 400퍼가 넘는 그러한 주거단지 아파트의 모습은  건물만 빽빽하게 채워진 답답한 모습을 연상하면 된다고 합니다. 홍콩을 생각하면 된다고 하는데요. 설마 아래와 같은 건물의 모습은 아니겠지요?;;;

 

 

출처 -픽사베이

 

위 건물 사진은 홍콩 검색했을때 나온  사진인데요. 알아보니  사진작가 마이클 울프가 홍콩의 고층 아파트를 촬영한 작품 '밀도의 건축'이라고 합니다. 이  홍콩의 고층 아파트는  공인중개사 뿐만 아니라 부동산을 공부하는 초보 입장에서 봤을때 건폐율이 높으면서  용적률도 높아 보입니다. (정확하지 않으니 참고만해주세요.)

 

그 외에도  서울 송파가 헬리오시티는 용적률 285% 건폐율 19% 인데 건물이 빽빽해 다소 답답하다는 평가가 있으며, 경기도 수원시 화서역 파크푸르지오는 용적률 499%, 건폐율 23%로  닭장 아파트라는 지적이 있습니다.  

 

이와 관련해서 어느 유튜브 분이 올려주신 수원 화서역 파크푸르지오를 직접 방문해서  촬영한 영상을 참고해보았는데요.  그 유튜버가  평가하기를 동간 거리는 좁지 않으나 다소 빡빡한 느낌이 난다고 하네요.  게다가 안쪽 저층 세대는 빛이 들어오기 힘들어 보인다고 합니다. (영구 음지...)  하지만 닭장 아파트 느낌은 안 난다고 하네요.  결과적으로 그렇게 심하지 않고 다소 살만하다는 느낌이 난다고 하셨지만   일조량 문제가 있어  빛이 들어오지 않는 동과 호수는 피하는걸 권하시네요.

 

 

출처 - 네이버 부동산

 

 

그런데  위 아파트보다 더 놀라운 아파트가 있습니다. 바로  용적률 949% 아파트인데요. 부산 동래 3차 sk뷰라고 합니다.  이 아파트의 949% 용적률은 엄청난 용적률입니다. 

 

이 동래 3차 sk뷰를 방문한 유튜브 영상을 참고보았는데요. 제가 보아도 동과 동사이가 좁아보여 살짝 답답해 보이네요.  게다가  건물 층수가 높아서 저층은 빛이 잘 안 들어올거 같아요.  주차 문제도 해결이 잘 되었는지 모르겠네요. (잘 모르는 사람 관점에서 의견입니다. 참고만 해주세요.)

 

 

 

2.2. 인구 감소 시대

 

요즘은 1970년대가 아닌  인구가 감소하는 상황인데요. 이러한 상황에서 수도권에  용적률을 높여서 공급을 한다면  현재 인구가 수도권과 경기도로 몰려드는 현상을 고려할 때 지방 소멸의 가속화를 불러오는 등 부작용이 우려 된다고 합니다. 

 

 

 

3. 정리하며..

 

이처럼 건축 구조의 가치를 평가할 때 건폐율과 용적률을 파악하는 것은 중요합니다.  이 수치는 재개발과 재건축에 영향을 끼치니깐요.  

 

그런데 용적률을 무작정 용적률을 상향하는 것은 현명한 선택이 아닙니다.  사생활 침해와 더불어 교통 문제 예상되며   저층의 경우는 일조권에 문제가 생길 수 있습니다. 거기다가 가구 수 증가로 교통난, 학교난 등 다양한 인프라 문제가 발생 할 수 있겠죠?

 

따라서   용적률을 올리기 위해서는 그에  맞게 도로, 교통, 수도, 전기, 폐기물, 인프라, 학교 등 전반적으로 검토를 하면서  용적률를 한 번에 올리기 보다는 선별적으로 적용하는 방향이 괜찮을거 같네요. 

 

오늘 포스팅은 여기서 마무리하며  나가시기 전에  저의 포스팅 된 글 주변에 관심이 있는 정보가 있는지 한 번 둘러봐주세요.   관심이 있는 정보가 있으면 가서  읽어보셔도  아무런 문제가 없으니  안심하고 구경하시면 됩니다.

여기까지 읽어주셔서 감사합니다.