지역 주택 조합, 재건축, 재개발 차이를 이해하기

안녕하세요. 

방문해주셔서 감사합니다.  오늘 포스팅은 지역 주택 조합과 재건축, 재개발 차이에 대한 내용입니다. 최근 주변에 지역 주택 조합 아파트 홍보 전단지가 많이 돌아다니는데요.  문득 이런 생각이 들었어요.

 

지역주택조합은  부산진 지역 주택 조합이나, 사당 5동 지역 주택 조합, 강화 2 지역 주택조합, 덕이동 지역 주택 조합 등   이렇게 다양한 지주택 이름으로 들어보았지만  어떤 지역은 재개발 들어간다고  하고  어떤 곳은 재건축 들어간다고 하는 등 다르게 사용하는 용어를 접했음에도 저는 그 차이를 명확하게 모르고 있었습니다. 단지 막연하게  같은 의미 인줄 알았는데요.  이번에 지역 주택 조합의 문제점에 대해 조사하면서  이 세 용어들 차이가 궁금해졌습니다. 

 

아래는 제가 조사한 지역 주택 조합 (일명 지주택) 의 문제점,  즉  약간의 피해 사례들을 모아서 포스팅한 글입니다. 관심있으면 참고해주세요.

원수에게 추천하는 지역 주택 조합에게 피해를 당하지 않으려면...

 

따라서 아래에서는 지역 주택 조합과 재건축, 재개발에 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다. 

 

 

출처-픽사베이

 

 

1. 지역 주택 조합과 재건축, 재개발의 개념

 

먼저 재건축, 재개발 개념을 알아보겠습니다. 

 

재건축은 기존에 있던 건축물을 허물고 다시 세우거나 쌓아 만드는 것으로, 재건축의 대상은 기본적으로 노후, 불량 주택으로서 공동주택(아파트)을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있다고 하네요. 

 

재개발은 이미 있는 것을 더 낫게 하기 위해 다시 개발하는 것으로, 주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이라고 합니다. 

 

지역 주택 조합은  동일지역 범위에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여  설립한 조합을 말합니다.

 

 

2. 지역 주택 조합과 재건축, 재개발 차이점

 

이러한 재건축과 재개발은 구체적으로 어떤 차이가 있냐면 정비기반시설이 양호하면 재건축, 열악하면 재개발이 된다고 합니다. 즉  재건축과 재개발 차이를 요약하면  정비기반시설이 양호한지, 열악한지 기준으로 해서 적용된다고 볼수있겠지요.

 

그 중에서 재개발은 그 과정에서 열악한 도로 등에 기반 시설을 갖추어야 하기에  일종 공공성이 들어간 사업인데요. 이러한 이유로 재건축에 비해 상대적으로 규제가 덜하다고 합니다.

 

반면  재건축은 민간 주택사업 성격이 강하다고 합니다.

 

그리고 지역주택조합에서 하는  건설 사업도 민간 주택사업 성경이 띄고 있는것도 마찬가지입니다. 동일지역에 거주하는 주민이 주축이 되어 아파트를 건설하는 방식이니깐요. 

 

출처-픽사베이

 

다음은 재건축조합과 재개발 조합으로 넘어가볼텐데요.  잠시 눈 운동을 해보는 휴식 시간을 가져보겠습니다.  안구 건조증 예방을 위해 눈을 깜박 거리고,  잠시 10초 이상 먼 곳과 가까운 곳을 바라보시고,  눈동자를 좌우, 상하, 대각선으로 굴려보세요~

 

다 끝나셨나요?  그러면 다음으로 넘어가시기 전에   저의 포스팅 된 글 주변에 관심이 있는 정보가 있는지 한 번 둘러봐주세요.   관심이 있는 정보가 있으면 가서  읽어보셔도  아무런 문제가 없으니  안심하고 구경하시면 됩니다. 

 

 

3. 재건축조합과 재개발조합이란?

 

이렇게 위에 설명한 재건축, 재개발, 지역주택조합 개념을 토대로 연관지어보면  재건축조합과 재개발 조합을 쉽게 이해할 수 있습니다. 

 

재건축조합은 기존 노후된 공동주택을 허물고 다시 신축하기 위해 설립된 조합이구요. 재개발조합은  마찬가지로 노후된 주택을 허물고 다시 신축하기 위해 설립된 조합입니다. 

 

그런데 뭔가 이상한거 같죠?   두 조합의 차이는 주 대상 무엇인지를 보면 됩니다.  재건축은 기존 노후 아파트(공동주택)를 대상으로, 재개발은  단독주택을 주 대상으로 한다는거 다시 설명드려봅니다. 

 

4.재건축조합과 재개발 조합, 지역주택조합의 조합원 가입 자격

 

재건축 조합과 재개발조합은  조합원으로 가입자격이 있는데요. 해당 사업 부지 내 건축물과 토지를 소유한 자에게 가입 자격을 줍니다. 

 

그리고 악명이 높은 지역 주택 조합의 조합원 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 한다고 하는데요. 

 

이렇게 여기에 조합원 가입자격을 보면 위험요인이 많은지 적은지 파악할수 있습니다. 

 

재건축조합과 재개발 조합 조합원 가입 자격을  해당 사업 부지내  토지를 소유한 자에게만 자격을 주기 때문에  이런 사람들의 조합은  토지와 주택을 소요한 사람들이 사업부지를 개발하려는 목적으로 뭉쳤기 때문에  목적 달성 확률이 높습니다.  왜냐구요? 전부 다 토지를 소유한 사람들이니깐요. 

 

반면  지역주택조합의 조합원 자격을 보면  소유자가 아닌 자들이 모여 사업을 진행할 수 잇기 때문에  토지 확보 과정에 문제가 생길 가능성이 높으므로 위 두 조합보다 위험요인이 더 많다고 합니다. 

 

5. 정리하며...

 

이렇게 지역주택조합과 재개발조합,  재건축 조합의 개념, 그리고 차이점을 알아보았습니다. 이 차이점을 통해  왜 지역주택조합이 위험 요인이 많은지와  오히려 재개발 조합과 재건축 조합으로  사업을 진행하는 것이 성공 가능성이 더 높다는 것을 알 수 있어요. 

 

지역주택조합 같은 경우는 부지가 50% 확보했다 하더라도  단 5%~10% 미확보 부지로 인해  사업진행이 막힐 수 있다는 점을 아실거에요. 그 사례는 바로 위에 원수에게 추천하라는 지역주택조합 관련 포스팅에 설명되어 있어요. 

 

그리고 최근에 발생한 사례로 부산진지역주택조합은 진행되는 내용들을 구글에 검색해보시면 분위기나 상황을 알수 있구요.  추가로  사당5동 지역주택조합을  조사해보았더니  바로 사당 5동 옆 동네에 서울 영등포 신길 5동에 사시는 분이 지역주택조합(지주택) 관련건으로 2021년 10월에 문의 하신 글이 있더라구요. 

 

이 문의글을 보면 신길 5동 쪽 지역주택조합은  질문자가 오랫동안 지역주택조합 설립인가도 받지 못한거 같다고 의심하는 상황에서 지역주택조합 추진위원회에서 온 관계자가 아파트 생길시 동호수 지정이 가능하다며 서류와 인감을 요구하였고,  동의 안하면  재개발되기 전으로 건물이 시세대로 처분된다고 이야기 (저한테는 협박성으로 들립니다.) 했다고 하네요. 

 

따라서 지역주택 조합은 타 재건축, 재개발보다 더 많은  위험요인이 도사리고 있으며,  본인 돈을  남에게 쥐어주는 격이기 때문에 주변에 새로 홍보하는 아파트 전단지가 보이면  지역 주택 조합인지,  재건축조합인지, 재개발조합인지 먼저 파악하시고 부동산에 투자하시는게 좋다고 봅니다.  그리고 추가로 본인 스스로 사전에 위험을 파악하기 위해서  공인중개사나 부동산에 대해 공부를 하는 등  지식을 쌓는 것은  더 좋겠지요?  

 

오늘 포스팅은 여기서 마무리하며  나가시기 전에  저의 포스팅 된 글 주변에 관심이 있는 정보가 있는지 한 번 둘러봐주세요.   관심이 있는 정보가 있으면 가서  읽어보셔도  아무런 문제가 없으니  안심하고 구경하시면 됩니다.

여기까지 읽어주셔서 감사합니다.