부동산에서 거래할 때 등기부등본을 본인 스스로가 확인하는 것은 정말 중요합니다. 즉 스스로가 부동산 등기부등본을 보는 방법을 익혀야하는데요. 비록 공인중개사 등 다른 전문가가 도와줄 수 있지만 스스로가 자산에 대한 정보를 알며, 거래할 때 해당 부동산에 대한 정보를 정확히 파악하고 있다면 혹시나 모를 불상사를 예방할 수 있습니다. 따라서 아래에서는 등기부 등본을 확인할 때 주의해야 할 단어들을 간략하게 설명했으니 끝까지 읽어주세요.
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안녕하세요. 쭈니의 인생스토리입니다.
1. 시작하며...
2020년도에 미국의 저금리 정책 영향으로 한국의 부동산 가격이 폭등한 이후 현재 금리 인상으로 다시 부동산 가격이 폭락하고 부동산 시장에서도 겨울이 찾아와서 거래량이 많이 줄었는데요. 현재 다시 부동산 거래가 살아나기 시작하고 있다고 합니다.
이러한 과정에서 빌라왕의 전세 사기 사건이 드러났고 많은 피해자가 발생한 지금 부동산 아파트를 거래함에 있어 등기부등본을 확인하는 과정을 거치는데요. 여기 등기부등본을 확인할 때 무시하면 안 되는, 무심코 넘어가면 안 되는 명칭 용어들을 다 정리해 보았습니다.
2. 등기부등본 볼 때 주의해야 할 단어들
2.1. 등기부 등본이란?
등기란 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기록하는 일인데요. 해당 등기부등본을 통해서 부동산 건물이 언제, 어떤 용도로 지어졌으며, 주인이 누군지, 빚이 얼마나 있는지 어떤 형태의 집인지를 확인할 수 있다고 합니다.
2.2. 등기부등본에 보이면 위험한 단어들 간단하게 정리
압류와 가압류
압류와 가압류란 집주인이 빚을 갚지 않아 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어둔 것이라고 합니다. 이는 흔히 압류된 집을 가면 각종 돈이 나가는 물건들에 빨간딱지가 붙여져 있는 걸 볼 수 있는데요. 이러한 표시가 있는 물건은 집주인이 마음대로 가져갈 수도 팔 수도 없습니다.
이러한 압류가 왜 표기되는지는 해당 집이 세금 체남, 신용 문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류하는 건데요. 이렇게 채권자가 압류와 가압류를 걸어둠으로써 해당 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 받을 수 없다는 위험성이 있습니다.
임차권등기명령
임차권등기명령은 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않으면 발생하는 단어로 이는 대항력 유지를 위해 표기해 놓은 것이라고 합니다.
이러한 표기가 있다면 이는 전 세입자와 집주인 간 문제가 있었다는 의미가 됩니다. 따라서 이 임차권등기명령이 집행된 이후에 세입자가 입주하면 해당 세입자는 우선변제권이 없는데요. 이는 세입자가 보증금을 돌려받을 수 없는 위험 신호라는 거죠.
가등기
가등기는 가압류나 가처분처럼 임시적인 조치로 등기를 해두는 것인데요. 이는 본등기를 할 요건이 갖추어지지 못했을 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기라고 해요.
쉽게 생각하면 순위를 보전할 수 있다는 의미입니다. 예를 들면, 부동산 계약을 할 때 매수자 A가 본등기 자격이 부족하여 소유권이전 청구권 가등기를 신청하면 나중에 매수자 B가 나타나서 매도자가 매수자 B와 먼저 매매 계약을 체결, 잔금을 받고 등기까지 넘겨주어도 소유권이전 청구권 가등기 효력으로 인해 매수자 A가 본등기를 할 시 해당 소유권을 가져올 수 있습니다.
그러므로 해당 등기부등본에 가등기가 표기되어 있으면 집주인이 바뀔 수 있다는 의미가 된다는 거죠. 따라서 정확한 소유자를 알아둬야 합니다.
여기에 임대인이 바뀔 날짜를 정확히 알려주지 않고 어물쩡 넘어가려고 하면 해당 부동산 매물은 거르는 것을 추천한다고 하네요.
소유권이전등기 가처분
소유권이전등기 가처분은 간단합니다. 집주인이 빚을 갚지 않아 소송중일 때 집을 못 팔게 막은 것인데요. 압류와 비슷해 보입니다.
따라서 소유권등기 가처분이 있다면 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다거나, 소유권 관계가 복잡하다는 의미가 됩니다. 그러므로 이러한 표시가 있는 집은 경매로 넘어갈 수도 있으며 소유권에 문제가 있을 가능성이 있으니 피하는 것이 좋습니다.
신탁
신탁이란 신탁회사로 소유권에 신탁회사가 표기 되어 있다는 것은 소유권을 신탁회사로 넘기고 대출을 받은 것이라고 합니다.
소유권에 신탁회사가 표기 되어 있으면 등기부상 집주인은 신탁회사이므로 거주하려면 신탁회사의 동의서를 받아야 해요. 해당 동의서가 없으면 불법 점유자가 됩니다.
따라서 신탁 등기된 부동산에 계약을 하게 되면 신탁원부를 확인해야 하는데요. 이 신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류와 법적으로 인정하는 임대 권환이 누구에게 있는지 확인을 해야 합니다.
여기세 신탁원부를 발급하는 방법은 간단하게 법원 등기과를 방문해서 등기사항증명서 발급신청서에 선택사항 중 신탁원부를 체크하고 신청하시면 되고요, 또 다른 방법은 인터넷 신탁원부 전자민원 서비스를 이용하는 방법이 있습니다.
근저당권설정
근저당권설정이란 주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미로, 대부분 아파트가 주택담보로 대출을 받습니다. 예를 들면 주택청약할 때 아파트 담보로 주택담보 대출을 받죠? 따라서 안 쓰여있는 게 좋은데요. 그렇게는 현실적으로 어렵습니다.
따라서 근저당권설정이 있으면 살펴봐야 하는 것이 있는데요. 근저당권 설정 금액과 전세보증금을 합쳐 집 시세의 60~70%를 초과하는지 살펴봐야 합니다. 이 70%를 크게 걱정 안 해도 된다고 하네요.
그런데 이 60~70%를 초과하는지 알아보려면 계약하기 전에 주변 시세를 정확하고 파악하고 가야 합니다. 그래야 깡통전세를 피할 수 있다고 하네요.
근린생활시설
근린 생활시설이란 간단하게 주택가와 인접해 있어 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설이라고 합니다. 따라서 건물용도가 근린생활시설로 표기되어 있다면 주거용 건물이 아닌 거죠.
쉽게 말해볼까요? 집 근처 슈퍼마켓, 의원, 미용실, 세탁소 등등 주택이 아닌 각종 생활 편의시설을 말하는데요. 여기에 취사시설이나 바닥 난방을 할 수 없다고 합니다.
여기에 이 표기가 문제가 되는 이유는 전세보증보험 가입과 관련이 되어 있습니다. 즉 근린생활시설은 전세보증보험 가입이 안 됩니다. 해당 용어가 표기된 건물은 가격이 저렴하므로 가격에 혹해서 넘어가시면 안 됩니다.
다만 공동주택 ( 다세대주택 ) 및 근린 생활시설로 표기되어 있다면 큰 문제가 없다고 하는데요. 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니 반드시 물어보거나 확인해야 합니다.
부동산에 대해 공부하시는 분들은 글 주변이나 아래 링크를 통해 아파트 관련된 정보가 보이면 관심이 있으시면 참고해 보세요. 용적률이 몇이며 건폐율이 몇인지, 입지 환경을 확인함으로써 가격이 오를지 방어할 수 있는지 생각을 해볼 수 있습니다.
[ 건폐율과 용적율이란? ]
[ 입주량이란? ]
[ 분양권 전매 제한이란? ]
이렇게 오늘 포스팅은 여기서 마치며....
나가시기 전에 저의 포스팅 된 글 주변에 관심이 있는 정보가 있는지 한 번 둘러봐주세요.
관심이 있는 정보가 있으면 가서 읽어보셔도 아무런 문제가 없으니 안심하고 구경하시면 감사하겠습니다.
♡ 함께 보면 좋은 정보들 ~♡
우리 아이 키 커지게 하고 싶다면 읽어보세요.
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